2025년 04월 10일 출간 | ISBN : 1193595274 | 546쪽 | 규격外 | 7판

PART 1 국토의 현황과 인구 Chapter 1 국토이용현황 Section 01 국토이용계획 체계 Section 02 토지의 용도 관리 Section 03 지목별 토지이용 Section 04 국ㆍ공유지 Section 05 토지이용전환 Section 06 토지거래 PART 2 농 지 Chapter 1 농지의 개념 Section 01 용어의 정의 Chapter 2 농지의 소유제도 Section 01 농지 소유자격 Section 02 농지소유 상한 Section 03 농지취득자격증명 Chapter 3 농지처분제도 Chapter 4 농지이용제도 Section 01 농지임대차 제도 Section 02 농지은행사업 Chapter 5 농업진흥지역 관리제도 Section 01 농업진흥지역의 지정 Section 02 농업진흥지역 등의 변경ㆍ해제 Section 03 농업진흥지역 내 행위제한 Chapter 6 농지보전제도 Section 01 농지전용허가 Section 02 농지전용협의 Section 03 농지전용신고 Section 04 농지의 타 용도 일시사용 협의 Section 05 농지전용 사후관리제도 Section 06 농지보전부담금 부과 Section 07 보 칙 Section 08 벌 칙 Section 09 농업생산기반시설의 목적 외 승인 PART 3 임 야 Chapter 1 산지 관리제도 Section 01 산지의 개념 Section 02 산지의 구분 PART 4 농지에 관한 조세 Chapter 1 농지 취득에 대한 조세 Section 01 농지의 개념 Section 02 농지에 대한 취득세 Section 03 농지에 대한 상속세 Section 04 농지에 대한 증여세 Chapter 2 농지 보유에 관한 조세 Section 01 재산세 Chapter 3 농지 양도에 관한 조세 Section 01 양도소득세의 비과세ㆍ감면 및 배제, 종합한도 Section 02 농지의 교환ㆍ분합에 대한 비과세(소득세법89조) Section 03 재촌ㆍ자경농지에 대한 양도소득세 감면(조특법 69조) Section 04 축사용지에 대한 양도소득세의 감면(조특법 69조의 2) Section 05 어업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제69조의 3) Section 06 자경산지에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제69조의 4) Section 07 농지대토에 대한 감면(조특법 70조) Section 08 공익사업용 토지 등 양도소득세 감면 Section 09 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례 Section 10 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 Section 11 국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세의 감면 Section 12 비사업용 토지에 대한 중과세 PART 5 농지와 임야의 투자와 개발 Chapter 1 토지 투자의 기본적인 사항 Chapter 2 농지의 투자 Section 01 농지의 투자이유 Section 02 농지의 취득방법 Section 03 농지구입 시 검토할 사항 Chapter 3 임야의 투자 Chapter 4 부동산 개발과 조세 Section 01 부동산개발의 정의 Section 02 부동산개발과 조세 Section 03 부동산 취득시 검토할 사항과 취득방법 Section 04 지목과 지목변경 Chapter 5 부동산 개발 Section 01 부동산 개발의 정의 Section 02 부동산개발업관리 및 육성에 관한 법률(약칭: 부동산개발업법) Section 03 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 PART 6 부동산 컨설팅 Chapter 1 부동산 컨설팅 Section 01 부동산 컨설팅의 의의와 기능 Section 02 부동산 컨설팅의 필요성과 업무절차 Section 03 부동산 컨설턴트의 직무성격 Section 04 컨설팅 제안서와 계약서 Section 05 우리나라의 부동산컨설팅 제도 Chapter 2 컨설팅 보고서 작성 기법 Section 01 컨설팅 보고서 작성요령 “사례” Chapter 3 부동산 컨설팅 보고서 작성 요령

머리말

21세기는 변화의 중심에 있고 변화의 중심에는 대한민국이 있다. 글로벌경제체제는 무한경쟁의 시대에 진입하여 자국의 이익을 위하여 온갖 정책들을 시행하면서 블록화되고 있다. 陰이 陽이 되는 것을 變이라고 하고 陽이 陰이 되는 것을 化라고 하는데 改革과 革新을 통한 構造調整을 하지 않으면 살아남지 못하는 危機에 처해있다. 改革이란 나를 바꾸는 것을 말하고 革新이란 남을 바꾸는 것을 말한다. 危機란 危險속에 機會가 있다는 말로 困卽窮, 窮卽變, 變卽通, 通卽久를 통하여 未來의 活路를 찾아야 한다.

三千里 錦繡江山이라는 허울좋은 우리나라의 토지이용은 林野가 64%를 차지하여 임야를 생산요소로 사용하던 狩獵採取時代인 高句麗 때 가장 강력한 皇帝國家였다. 19.9%인 농지를 생산요소로 사용하던 農耕時代에는 中國의 諸侯國으로 전락하였고, 그 후 7.2%인 도시적 용도가 생산요소였던 産業社會에서는 日本의 植民地가 되었다. 그러나 이러한 국토의 악조건 속에서도 바다를 埋立하여 産業團地를 조성하면서 수출품의 경쟁력을 확보하여 우리나라의 경제성장를 주도하고 있다. 하지만 전자제품을 생산하는 산업들은 모두 내륙에 위치하여 농지와 임야를 공장용지로 전환하여 산업단지를 조성하고 있다.

高成長 高出産 時代에는 부족한 공장용지나 주택을 확보하기 위하여 산업단지 조성과 신도시 건설을 하면서 농지와 임야를 도시적 용도로 전환을 하여 농지와 임야의 가치가 상승하자 엄청난 투기를 야기하였다. 현재는 低成長 低出産 高齡化時代에 진입하면서 도시적 용도의 수요가 줄어 들고 또한 농지와 임야의 수요도 감소하면서 농지와 임야의 가치가 하락하고 있다. 여기에 세계경제가 블록화 되면서 상호간의 關稅引下 등을 통한 比較優位의 무역정책의 확대로 인하여 농산물수입이 급증하면서 국내농산물가격이 폭락하여 결국에는 농지의 가격하락을 초래하고 있다.

농업은 1차 산업인 농산물생산, 2차 산업인 농산물가공, 3차 산업인 농산물유통 등 6차 산업이라고 한다. 최근 대두되는 제4차 산업혁명과 농산물생산기능에 지능정보기술을 융합하여 10차 산업으로 상장할 수 있도록 각별한 관심을 기울여야 한다.

21세기 革의 시대에 우리나라의 根本인 농지와 임야가 흔들리고 있다. 농지와 임야의 利用과 開發과 租稅에 관한 內容을 考察함으로써 농지와 임야의 바람직한 投資와 開發에 대한 節稅方案을 살펴보고자 이 책을 발간하게 되었다.

이 책은 농지와 산지에 대한 개발과 부동산컨설팅에 관한 내용은 시행사 대표이사를 역임하고 지산부동산컨설팅을 운영하며 농지와 임야의 투자와 개발 관련 대학강의와 방송진행과 해설을 하는 김용구 부동산학 박사님이, 농지와 임야의 조세와 절세방안에 대한 내용은 서인천세무서앞에 소재한 새한세무법인의 대표이신 조경배세무사님이, 농지와 임야에 대한 투자에 관한 내용은 실무경험이 풍부한 우선희 이사님이 공동으로 저술하였다.

본 책은 제1편 국토의 현황과 인구에는 국토이용현황과 인구의 변화추세를 제2편 농지에서는 2021년 개정된 내용을 반영하여 농지의 개념과 농지의 소유ㆍ처분ㆍ이용제도, 농업진흥지역 관리제도, 농지보전제도, 개발행위의 허가 등을 제3편 임야에서는 산지관리제도을 제4편 농지와 임야에 관한 조세와 절세방안에서는 농지 취득에 대한 조세, 농지 보유에 관한 조세, 농지 양도에 관한 조세를 제5편 농지와 임야 투자와 개발에서는 토지의 투자, 농지의 투자, 임야의 투자, 부동산개발과 조세, 제6편에서는 부동산컨설팅과 컨설팅보고서 작성기법을 설명하였다.

농지와 임야에 대한 이용과 처분 그리고 개발에 대하여 관심이 많은 부동산업 관계자들의 많은 관심과 배려를 부탁드립니다.

代表 著者 中和 金鎔九
2025년 4월
저자